FreeTools Labs Lexikon
Kaufen, Mieten & Leasen
Erfahre, wie Einmalkosten, laufende Zahlungen, Finanzierung und Restwert einen Vergleich über die gewählte Laufzeit verändern. Monatsraten allein zeigen nicht das ganze Bild.
Passendes Tool
Kauf-, Miet- & Leasingrechner
Vergleiche Mieten, Kaufen, Vermietungsrendite, Fahrzeugkauf und Leasing.
Kauf-, Miet- & Leasingrechner öffnen →Der Kauf-, Miet- und Leasingrechner enthält getrennte Szenariomodelle für selbst genutzte Immobilien, Vermietung, Fahrzeuge und Leasing. Eine einzelne Monatsrate genügt für keinen dieser Vergleiche, weil jeweils weitere Zahlungsströme, Restwerte oder Restschulden zum Betrachtungsende gehören.
Mieten und Kaufen über denselben Zeitraum
Im Mietmodell steigt die eingegebene Monatsmiete jährlich mit der gewählten Mietsteigerung. Weitere monatliche Mietkosten und einmalige Anfangskosten werden zusätzlich angesetzt. Im Kaufmodell werden Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Kreditraten, laufende Eigentümerkosten, Wertentwicklung, Verkaufskosten und die Restschuld bis zum selben Vergleichsende fortgeschrieben.
Der Kreditbetrag ist Kaufpreis minus Eigenkapital. Die Finanzierung folgt einer festen Monatsrate; deren Zins- und Tilgungsanteile verändern die Restschuld. Beim Verkauf am Ende des Zeitraums berechnet der Rechner aus Immobilienwert, Verkaufskosten und Restschuld ein Netto-Eigenkapital. Die Netto-Kosten des Kaufmodells sind die gesamten abgeflossenen Beträge abzüglich dieses Netto-Eigenkapitals.
Netto-Eigenkapital nach Verkauf
Immobilienwert am Ende − Verkaufskosten − RestschuldWert- und Mietentwicklung bleiben Annahmen
Der Immobilienwert wird mit der eingegebenen jährlichen Wertentwicklung fortgeschrieben; die Miete mit der eingegebenen jährlichen Mietsteigerung. Beide Werte sind Modellannahmen und keine Marktprognose. Der optionale Break-even ist das erste volle Jahr, in dem die modellierten Kauf-Netto-Kosten die Mietkosten nicht übersteigen.
Wertentwicklung im Modell
Wert am Ende = Startwert × (1 + jährliche Veränderung)^(Jahre)Beispiel: selbst genutzte Immobilie
Für zehn Jahre werden eine Monatsmiete von 1.200 mit 2 % jährlicher Steigerung und ein Kaufpreis von 250.000 verglichen. Das Kaufmodell verwendet 50.000 Eigenkapital, 10.000 Kaufnebenkosten, 4 % Finanzierungszins, 25 Jahre Kreditlaufzeit, 250 monatliche Eigentümerkosten, 1 % jährliche Wertentwicklung und 3 % Verkaufskosten.
Die Miete summiert sich im Modell auf 157.675,98. Beim Kauf betragen die gesamten Abflüsse 216.680,84. Nach zehn Jahren liegen die Restschuld bei 142.718,79, der modellierte Immobilienwert bei 276.155,53 und das Netto-Eigenkapital nach Verkaufskosten bei 125.152,07. Daraus ergeben sich Kauf-Netto-Kosten von 91.528,77 und eine mathematische Differenz von −66.147,21 gegenüber der Miete. Das negative Vorzeichen zeigt nur, dass die Kauf-Netto-Kosten in diesem einen Modell kleiner sind; es ist keine allgemeine Kaufempfehlung.
Vermietung: Rendite, NOI und Cash-on-Cash
Für eine vermietete Immobilie trennt der Rechner operative Kennzahlen von der Finanzierung. Die Bruttomietrendite setzt Jahresbruttomiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Leerstand reduziert die angesetzte Miete. NOI (Net Operating Income) ist die effektive Miete nach Leerstand abzüglich der eingegebenen jährlichen Betriebskosten und enthält noch keinen Schuldendienst.
NOI im Modell
Jahresbruttomiete × (1 − Leerstandsquote) − jährliche BetriebskostenDie Nettomietrendite nutzt NOI im Verhältnis zu Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Der jährliche Cashflow zieht den jährlichen Schuldendienst vom NOI ab. Cash-on-Cash setzt diesen Cashflow ins Verhältnis zu Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Der Verkaufsteil berücksichtigt Wertentwicklung, Verkaufskosten und Restschuld; er ersetzt keine vollständige Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Fahrzeugkauf, Finanzierung und Leasing
Der Fahrzeugvergleich normiert Barkauf, Finanzierung und Leasing auf denselben Zeitraum. Beim Barkauf werden Kaufpreis nach Rabatt, Gebühren, relevante laufende Kosten und der eingegebene Fahrzeugwert am Vergleichsende verrechnet. Die Finanzierung ergänzt Anzahlung, Gebühren, Raten, laufende Kosten und Restschuld; daraus entsteht das Eigenkapital aus Fahrzeugwert minus Restschuld.
Im Leasingmodell wird zuerst der angepasste Capitalized Cost aus Fahrzeugwert minus Cap Cost Reduction berechnet. Die Monatsrate besteht aus Abschreibungsanteil und Finanzierungsanteil, ergänzt um ausdrücklich eingegebene Gebühren, Zusatzkosten und optionalen monatlichen Steuerprozentsatz. Leasing erzeugt im Modell kein Eigentum.
Leasingrate vor ausdrücklich eingegebenen Zusatzkosten
(angepasste Kosten − Restwert) / Monate + (angepasste Kosten + Restwert) × Money FactorDer Rechner zeigt Money Factor × 2400 als APR-Näherung. Das ist eine rechnerische Annäherung und keine vollständige Vertrags- oder Effektivzinsprüfung.
Grenzen der Vergleiche
Steuern, Rechtsregeln, individuelle Verträge, Live-Daten, Angebote und Kaufempfehlungen sind nicht modelliert. Opportunitätskosten werden ebenfalls nicht automatisch angesetzt: Das Tool unterstellt insbesondere nicht, dass freie Beträge bei einer Variante investiert werden.
Negative Wertentwicklungen und Cashflows sind als Eingaben zulässig. Das macht sie zu möglichen Szenarien, nicht zu Prognosen. Ergebnisse verschiedener Teilmodelle sollten nur innerhalb ihres jeweiligen Betrachtungszeitraums und ihrer sichtbaren Annahmen verglichen werden.